A
causadelmuro edella collocazione
geograficanel cuoredella exDDR,
ilmercato immobiliaredi Berlino è
rimasto sostanzialmente congelatofino alla
riunificazionedel 1989, per le seguenti cause:
_mercato illiquido a causadi incertezze
giuridiche e alto rischiopaese.
_limitata attività economica reale e
conseguenti bassi livelli di reddito.
_bassi canoni di affitto.
_bassi livelli di proprietà.
Ilmercato si normalizza apartiredal 1990
conoltre 40 anni di ritardo rispetto ai paesi
dell’ EuropaOccidentale, sviluppandopoi le
seguenti fasi:
1990 - 1997:
inizialeperiododi euforia legato
alla riunificazione, abbondanzadi crediti,
agevolazioni fiscali, grosse aspettativedi
crescitaper la città cheportaunnotevole
aumentodei prezzi almq ..
1997 - 2003:
crollodei prezzi edei volumi,
stretta creditizia, gli investitori privati tedeschi
percepiscono l ‘investimento immobiliare
comehigh-risk.
2003 - 2007:
nuova ripresadelmercato,
trainatodal grande capitale internazionale e
dal processodi privatizzazionedel patrimonio
immobiliaredapartedelle autorità cittadine.
2008 - oggi:
adunabrevepausadi riflessione
fa seguitounanuova esplosiva fasedi
crescitadei prezzi almq. - l 0% edoltre
inmedia all ‘anno- questa volta grazie al
rinnovato interessedapartedegli investitori
retail tedeschi e stranieri.
E’ possibile chequesto forte trenddi crescita
siadestinato ad attenuarsi nei prossimi anni,
siaper viadi fattori dimercato chepolitici.
Ciònonostante, riteniamo che il business
del frazionamento residenziale aBerlino
continuerà a rappresentareuna buona
opportunitàdi investimentonelmedio
periodo, per treprincipali ragioni:
_Un contestodemografico
emacra-economico favorevole.
_Un elevato stockdi palazzi ancoranon
frazionati situati nel comunedi Berlino.
_Undivariodi circa il 30% tra il prezzo
degli immobili non frazionati equello
degli appartamenti.
La nostra esperienza
Lanostra società, èpresente sulmercato
immobili aredi Berlinodal 2006, avendo
costituitouna societàper lo sviluppo
immobiliare condei soci tedeschi, laBWG
BERLIN. La sceltadel socio tedesco è stata la
chiavedi successodellanostra iniziativa.
L’ importanzadellapresenzadel socio
tedesconella compagine sociale ènecessaria
per il completamentodelle varie fasi dell’
investimento, che sulla basedellanostra
esperienzadevono essere le seguenti
(classico frazionamento):
_ Individuareun immobile residenziale situato
inuna zona centraledi Berlino, conuna
renditanettadel 3%- 5%e limitati fabbisogni
di investimenti strutturali.
_Effettuareuna rapidaduediligence tecnica,
legalee commerciale atta afinalizzare
l’acquisto.
_Ricercareunfinanziamentonell’ordine
del 50%del prezzodi acquisto.
_Completamentodellaprocedura
di finanziamentoe formalizzazione rogito.
_Avviodellaproceduradi frazionamento
legalee creazionedelle singoleunità catastali.
_Venditadelle singoleunità immobiliari
e -laddovepresente- del sottotetto.
_Tempi di completamento investimento
dai 24 ai 36mesi.
Unesempio concretodi unnostro
investimento:
PFALZBURGERSTR4- Berlino.
Nov. 2011:
sottoscrizionedel contrattodi
acquistodell’immobile2.007mq. acquistati
a1.626
€
/mq. +463mq. di sottotetto,
3,5% renditanetta
_Investimento complessivopari a3,3mi l euro
+9% spese acquisizione.
Feb. 2012:
completamentodellaprocedura
di finanziamentoe formalizzazione rogito
avviodellaproceduradi frazionamento
e creazionedelle singoleunità; venditadelle
singoleunità immobiliari edel sottotetto
Set. 2012:
completamentodellaprocedura
di frazionamento; incassodei primi
corrispettivi di vendita
Ott. 2013:
ricavi complessivi per 4,7mil euro
pari a2.338
€
/mq.+660.000
€
sottotetto
profitto complessivopari a l ,6mil euro
nell’arcodi 24mesi, conunROI 45%.
A sinistra:
cartello di prevenzioni infortuni
inun cantiere giapponese di Sice Previt
A destra:
un cantiere ad Istambul- centro zorlu
della stessa azienda
